Информация о расходах и налогах для покупателя недвижимости в Испании

Испания является членом Евросоюза и имеет устоявшуюся правовую систему, регулирующую права на владение недвижимостью и земельными участками. Приобретение недвижимости с помощью профессиональных консультантов практически не связано с какими-либо рисками. На граждан государств, входящих в Евросоюз (ЕС), при приобретении недвижимости в Испании не налагаются никакие ограничения. Приобретение недвижимости гражданами государств, не входящих в ЕС, сопряжено с рядом особенностей, которые необходимо учитывать, но, тем не менее, также не представляет проблемы.

 

(налоговый идентификационный номер — número de identificación fiscal, N.I.F., или идентификационный номер иностранца — número de identificación de extranjeros, N.I.E.). Каждый, кто причастен к движению денежных средств на территории Испании, должен иметь такой идентификационный номер иностранца (N.I.E.). Для приобретения недвижимости необходимо в первую очередь подать заявление на получение идентификационного номера иностранца (N.I.E.) в испанской полиции, а затем зарегистрировать его в налогово-финансовом управлении. Мы охотно сделаем для вас эту работу по выполнению формальностей.

 

Подготовка к нотариальной передаче имущества, сопровождение на прием к нотариусу и перевод официальной документации выполняются нашим квалифицированным персоналом и входят в стандартный набор предоставляемых клиенту услуг. После посещения нотариуса и перерегистрации права собственности недвижимость, записанная на нового собственника, вносится в реестр ведомства земельного кадастра; после этого вы сможете воспользоваться полным правом собственности, которое защищается европейской правовой системой. Мы с удовольствием предоставим вам индивидуальную консультацию по поводу преимуществ с точки зрения налогообложения при приобретении недвижимости у организации, имеющей статус товарищества с ограниченной ответственностью (Sociedad Limitada, S.L.). Приобретение недвижимости у организации с таким статусом не представляет проблемы.

 

В Испании не существует единой обязательной для всех формы приобретения недвижимости. Допускаться и иметь законную силу могут даже устные договоры о купле-продаже. Тем не менее, рекомендованным является договор купли-продажи в простой письменной форме (contrato privado) с последующим нотариальным заверением. В данном договоре должны быть оговорены все основные условия сделки: продажная цена, имущество, способ оплаты, сроки, в которые сделку необходимо оформить нотариально, и т. п.

Задаток (авансовый платеж)

По заключении договора купли-продажи в простой письменной форме, как правило, договариваются о внесении задатка (авансового платежа) в размере 10 % с последующим вычетом этой суммы из суммы платежа при окончательном расчете в присутствии нотариуса. Право собственности переходит к покупателю только после нотариального заверения документа под названием «Свидетельство о регистрации собственности» („Escritura Pública de Compraventa“). Наличие этого нотариально заверенного документа является обязательным условием для регистрации собственности в реестре ведомства земельного кадастра (Registro de la Propiedad).

Нотариальное оформление и занесение информации о правах собственности в реестр ведомства земельного кадастра 

Перед официальным оформлением нотариальная контора при ведомстве земельного кадастра требует выписку из реестра ведомства земельного кадастра относительно прав собственности на продающуюся недвижимость. На время пересылки этого документа (5 дней) мы замораживаем сделки с данным объектом недвижимости. Если в это время о такой выписке ходатайствуют другие нотариальные конторы, им отказывают с соответствующим разъяснением.

На встрече у нотариуса должны присутствовать покупатель и продавец, имеющие при себе документы, удостоверяющие личность; в случае если вместо покупателя или продавца присутствует представитель, он обязан предоставить нотариально подтвержденную доверенность. Нотариус зачитывает подготовленный договор купли-продажи со всеми проверенными данными, такими как кадастровый номер и номер в реестре ведомости земельного кадастра, а также информацией об уплате местного налога на недвижимое имущество с указанием формы оплаты. Как правило, выплачивается согласованная предварительно сумма за вычетом задатка; выплата осуществляется в форме передачи подтвержденного банковского чека. Если финансирование осуществляется через банк, то чек передается представителем этого банка. Право собственности переходит к покупателю только после подписания договора каждой из сторон и нотариусом. В этот же день из нотариальной конторы направляется извещение в ведомство земельного кадастра.

 

 

Основное правило звучит следующим образом. Покупатель оплачивает все расходы на нотариальную контору и занесение в реестр ведомства земельного кадастра. В расчеты также должны быть включены все побочные связанные с приобретением расходы в размере 10–12 % от покупной стоимости. В большинстве случаев из этой суммы исключается налог на добавленную стоимость недвижимого имущества (Plusvalía). Согласно испанскому законодательству, этот налог является общим для покупателя и продавца и оплачивается согласно заключенной между ними договоренности; как правило, эту часть расходов берет на себя продавец. Размеры этого налога определяются индивидуально для каждого муниципалитета. Налог устанавливается с учетом количества лет и стоимости и касается исключительно земельного участка. Его размер составляет примерно 16–20 % от прироста стоимости земельного участка. Налогом облагается только прирост стоимости земельного участка без учета расположенных на нем построек и их стоимости.

Нормы налогообложения при приобретении недвижимости в Испании

Физические лица при приобретении недвижимости на вторичном рынке уплачивают налог, взимаемый при покупке земельного участка (I.T.P. Transmisiones Patrimoniales), размер которого составляет 10 %.

При приобретении недвижимости на первичном рынке уплачивается налог на добавленную стоимость (impuesto sobre valor añadido, I.V.A.) в размере 10 % и пошлина за оформление документов (Actos Jurídicos Documentados, A.J.D.) в размере 1,5 %.

 

 

Согласно испанскому законодательству, подоходный налог должен оплачиваться только резидентами (т. е. лицами с постоянным местом жительства в Испании). При наличии жилья или вида на жительство лицо, пребывающее на территории Испании в течение 183 дней, согласно налоговому законодательству считается ее резидентом и облагается налогом на общемировой доход. 

Налог на недвижимое имущество (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, I.B.I.) в размере 0,4–0,7 % от кадастровой стоимости недвижимости (в зависимости от муниципального образования)

Налог на недвижимое имущество подлежит оплате каждую осень и рассчитывается как процент от кадастровой стоимости недвижимости. Налоговые ставки варьируются от 0,4 до 0,7 процентов от кадастровой стоимости и зависят от конкретного муниципального образования.